Het is inmiddels ruim een jaar dat Nederland en de wereld  in de ban zijn van de Covid-19 pandemie. Gezien circa zestig procent van de Nederlanders een eigen woningbezit, is een van de evidente economische vraagstukken wat deze pandemie met de Nederlandse woningmarkt gaat doen. En dan zowel op de korte als op de lange termijn. Al voor de pandemie stond de woningmarkt onder druk. De huren en koopprijzen stegen de afgelopen jaren fors, in het bijzonder in onze grote steden. Eerder lieten we je al weten waar je op moet letten als je een huis gaat kopen, nu kijken we wat een pandemie voor invloed heeft op de huizenmarkt.

Woningmarkt moeilijk te voorspellen

Het is de vraag of die trend  van hoge huizenprijzen gaat kantelen vanwege de corona crisis. In hard getroffen steden, zoals in New York, zijn de huurprijzen al fors gedaald. In Nederlandse steden is de daling in huurprijzen nog maar heel beperkt, en landelijk zijn de koopprijzen blijven stijgen. In juli nam het aantal verkochte woningen weer fors toe, ook ten opzichte van een jaar eerder.

huizenprijzen tijdens pandemie

Moeilijk te voorspellen

Hoe dit zich in de toekomst gaat ontwikkelen is op dit moment nog onduidelijk. Op korte termijn laat de woningmarkt zich sowieso moeilijk voorspellen, maar gezien een epidemie met zulke grote sociale en economische consequenties zich in geen eeuw heeft voorgedaan, is het nog moeilijker deze te duiden op basis van moderne modellen en informatie.

De huizenmarkten in het verleden

We hebben gekeken naar pestuitbraken in het zeventiende-eeuwse Amsterdam en de cholera in negentiende-eeuws Parijs, en linkten deze aan informatie over een groot deel van de woningverkopen in beide steden. Net als nu groeiden Amsterdam en Parijs in die tijd en leidde de uitbraak van een epidemie plots tot grote economische en sociale ontwrichting. Toch zijn er ook grote verschillen met de situatie nu: tijdens de epidemieën toen overleed een paar procent van de bevolking en er stonden geen steunpakketten van de overheid klaar om de bevolking te ondersteunen.In beide steden daalden de prijzen gemiddeld na zo’n epidemie met enkele procenten, waarbij de effecten op koopprijzen (vijf tot zes procent) groter waren dan op de huurprijzen. Deze daling hield gemiddeld stand tot ongeveer een jaar na het einde van een epidemie. Daarna stegen de huis- en woningprijzen weer, zoals ook het geval was voor de meeste uitbraken.

de huizenmarkt tijdens pandemie

Effect op korte termijn groter dan op lange termijn

In Amsterdam was het effect op de woningmarkt op korte termijn veel groter. Gedurende de eerste zes maanden na een uitbraak daalden de prijzen zo’n dertien procent. Dit bleek een tijdelijk marktprijs effect te zijn. Een mogelijke oorzaak hiervoor is dat de enorme ontreddering en economische onzekerheid die een epidemie teweegbrengt, de prijzen fors drukt. Omdat woningen veelal via veilingen gekocht en verkocht werden door investeerders, konden de prijzen zich relatief snel aanpassen.

In de huidige Nederlandse woningmarkt heeft zo’n effect niet plaatsgevonden; wel vond er een forse daling plaats in de aandelenmarkten die zich inmiddels grotendeels hersteld heeft.

Arme delen van de stad zijn vaak het slachtoffer

In het negentiende-eeuwse Parijs konden we aan de hand van de beschikbare data per wijk traceren hoeveel inwoners overleden aan de twee grote cholera-uitbraken die de stad troffen in 1832 een 1849, en deze linken aan de verkoopprijzen van woningen in die wijken. Juist de wijken die het meest getroffen werden, en waar soms wel vijf procent van de bevolking overleed, kenden de grootste prijsdalingen in de twee tot vier jaar volgend na een dergelijke epidemie.

de huizenmarkt tijdens corona crisis

Over het effect van de huidige pandemie op stedelijk beleid valt nog niets te zeggen.

Belangrijk is dat prijsdalingen in fors getroffen wijken niet permanent waren. Voor de epidemie rond 1849, die de grootste prijseffecten had, herstelden de prijzen zich in de loop van de jaren 1850.  Zeker in Parijs heeft beleid daar een niet te onderschatten rol in gespeeld. De epidemieën maakten duidelijk dat het oude en dichtbevolkte centrum van de stad bijdroeg aan de verspreiding en sterfte aan cholera en andere epidemieën. De uitbraken leidden daardoor tot grootschalige stadsvernieuwing, met het verbeteren van de stedelijke hygiëne, het slopen van krotwoningen en het grotendeels vervangen van de nauwe straten door de ruime boulevards en appartementencomplexen die we vandaag de dag allemaal kennen.

Moeilijk te voorspellen

Of de Covid-19 epidemie ook nu zal leiden tot een nieuwe visie op de rol en bouw van de stad is nog niet te zeggen. Wel lijken de prijsverschillen tussen hard en minder hard getroffen gebieden tot op heden mee te vallen. Tot eind mei lijken de prijsverschillen tussen zwaar en minder zwaar getroffen gebieden beperkt tot enkele tienden procentpunten, en zijn deze niet consistent.

huizenmarkt tijdens corona crisis

Weinig reden tot op hoop op structureel lagere woonlasten

Het beeld dat naar voren komt in zowel Parijs als Amsterdam is dat de epidemie op korte termijn grote effecten had op economie en woningmarkt, maar dat deze op lange termijn geen kentering teweeggebracht in de woning- en huurprijzen van beide steden. Aan het eind van een epidemie nam de migratie naar steden weer snel toe, en herstelden deze prijzen zich. Hieruit blijkt dus dat er weinig reden is om te hopen dat bewoners van grote steden dankzij Covid-19 structureel lagere woonlasten zullen krijgen of dat de huizenprijzen omlaag zullen gaan.